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长租公寓频陷“破产”风波,全国已有20多家长租公寓公司出事

长租公寓频陷“破产”风波,全国性已有20好几家长租公寓企业出事

2019-11-30 13:49:52来源于:每日经济新闻V房地产

近些年,长租公寓在一、二线城市迅速扩大,却也频频陷入“破产”风波。此前,杭州市中择房地产又因破产倒闭终止经营,借条总金额达2000万余元。实际上,据《每日经济新闻》新闻记者不彻底统计分析,近年来,全国性已有超出20家长租公寓企业“出事”。


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在资金短缺的状况下,轻松、青客、鸡蛋壳三家头顶部长租公寓服务提供商也在积极主动寻找发售“加血”的机遇。11月5日,长租公寓服务提供商青客公寓公布在nasdaq全世界销售市场挂牌交易,股票号“QK”。目前为止,“分时租赁第一股”青客每一股14.94美金,总市值约7.09亿美金,短短的20天总市值已挥发一亿多美元。


此外,另一长租公寓服务提供商自如友家也紧随青客,向英国股票交易联合会(SEC)提交F-1招股说明书,预估将以“DNK”为买卖编码登录纽交所。但招股近一个月,迄今还未取得成功发售。


《每日经济新闻》记者注意到,争先创优发售、屡陷破产风波的身后,是长租公寓服务提供商极大亏本所产生的资产工作压力。据招股说明书公布,截至到2019年6多月的九个月,青客公寓资产负债率达到132.83%,已超过“资不抵债”;鸡蛋壳则在2019年前9月亏损也超过25.16亿美元。


多名采访权威专家表达,长租公寓现阶段以分散型主导,类似第三方代管的“二房东”方式,还涉及到租金贷等金融创新,客观性上而言业务流程更为繁杂,全产业链变长。因为现阶段无法赢利,假如一个阶段错误,造成资金链断裂产生难题,就非常容易“爆雷”。


针对销售业绩和公司发展难题,新闻记者拨通、去函自如友家,负责人表达,“现阶段实际信息内容还不可以向外表露,有关难题已转送至有关部门。”


头顶部公司争先创优发售


现阶段,自如友家北京、深圳市、上海市、杭州市等13个大城市共经营40多万间屋子。


经营规模的快速扩张,也产生营业额的成增长涨。据招股说明书公布,自如友家在2017年、2018年及2019年前三季度营业额各自为6.6亿美元、26.8亿美元及其50.0亿美元。在其中,2019年三季度单季超出20亿美元rmb,同比增长率贴近160%。自如友家直言,“其固定收入关键包括扣除的租金及其对房客扣除的有关服务项目花费。”


而从大城市遍布视角看来,在2017年底,鸡蛋壳在南下深等一线城市的公寓楼总数占有率仍贴近90%,但这一占比已经慢慢降低。截止2019年9月末,一线城市公寓楼占比已贴近50%,杭州市、南京市、苏州市等二线城市慢慢刚开始“露头”。


中南财经政法大学大数字研究院实行校长盘和林表达,长租公寓的掘起,一方面取决于2016年之后楼价的次飙涨造成住宅要求失去考虑,住宅分歧突显;另一方面,在國家“租购并举”超强力适用下,全国各地也聚集颁布了长租公寓的政策优惠、有关法律和配套设施组织建设;另外,住宅销售市场从增量房转到来到存量房的时期,长租公寓有利于公司知名品牌的基本建设、商品的升值和运营工作能力的提高。


殊不知,亏本难题依然不容乐观。有关资料显示,自如友家在2017年、2018年亏损各自为2.72亿美元、13.70亿美元,特别是在在2019年前三季度亏损乃至超过25.16亿美元rmb。自如友家层面表达,企业总体并未赢利关键是因为其以往2年不断高提高,很多的資源资金投入到新城市及新公寓楼的开发设计全过程中。


自如友家已经积极主动“迎战”发售,而青壳公寓楼却在最后的冲刺前“踩刹车踏板”。发售前4天,青客公寓出乎意料地再度升级F-1招股文档,将发售经营规模此后前的520万股ADS临时性下降至270万股ADS。这一举动,将使青客公寓发售募得资产递减,其最大募得资产从近1亿美金的公司估值腰折至约4800美金。


最后,11月5日,青客公寓在nasdaq取得成功发售。专业人士告诉记者,取得成功发售将为长租公寓服务提供商引入丰厚的资产,使其资金链断裂临时不容易破裂,“现阶段由于资产难题,长租公寓破产并连累房客的事例过多了”。


珍珠贝研究所信息也显示信息,目前为止,全国性公寓楼店面停业率超过3.6%,破产倒闭、消防安全不合规管理、物业管理纠纷案件为关键缘故。


怎样处理赢利难点,是发售后摆放在“青客们”眼前的关键难题。盘和林觉得,赢利难关键由于在我国长租公寓运营模式较为单一,除开房租、水电气之外沒有其他收益,加上房租回收期长且充分考虑公寓楼一切正常的经营维护保养成本费,公司基础没什么赢利室内空间。


“要想提升赢利束缚,還是必须创建起紧紧围绕公寓楼的经济发展生态链。”他表达,例如买东西、餐馆、游戏娱乐、保洁服务、学习培训等配套设施服务项目,这类“公寓楼+服务项目”的方式更可以协助长租公寓解决传统式的运营模式,扩展其业务范围,扩张其赢利室内空间。


易居研究所中国智库管理中心科学研究主管严跃进则提议,长租公寓应当定坐落于过渡,多打造出一些对于刚走出校园年青人的产品系列,在室内装修风格、服务项目等层面必须顺从年青人的爱好。


租金贷“罗生门”


2019年25岁的罗文(笔名)来源于广西省,却已算是上是长租公寓行业的“老年人”。2016年,他赶到上海市从业房产中介工作中。一年后,长租公寓刚开始盛行,他便换工作至自如友家。


“我每日的工作中就是说依照消费者的规定挑房屋,再带消费者看房子。”罗文告诉记者,每一月均值能进行20单上下,70%上下的消费者都是挑选“租金贷”的方式分期还款。


这一叫法也获得了信息上的证实。据招股书显示信息,自如友家的房客中,以“租金贷”方式付款房租的总数占绝大部分,2017年、2018年和2019年以前九个月,应用“租金贷”的房客占有率各自为91.3%、75.8%和65.7%。自如友家层面表达,这一占比的大幅度降低关键是因为企业提升与更有信誉度的金融企业协作,而这种组织的银行信贷评定程序流程比较严苛。


除此之外,“租金贷”也变成了自如友家资产的关键来源于。据招股说明书公布,自如友家的关键自有资金包含金融企业的预付款房租股权融资和房客的订金,即“租金贷”。汇报期内,金融企业各自预付款了9.38亿美元、2.13亿美元和31.06亿美元,并由房客垫款1.06亿美元、2.80亿美元和7.94亿美元。


据罗文详细介绍,现阶段自如友家给与分期付款消费者租金九六折的特惠,并免去房客分期还款的贷款利息。除此之外一部分楼盘可以享有签订一年,首月租金五折,并返利两月的褔利。“租人们房屋的大多数是刚到上海市没多久的年青人,出去同租本就资产不充裕,分期付款押一付一的方式還是很有诱惑力的。”


“鸡蛋壳的分期付款很可靠。”罗文告诉记者,鸡蛋壳只能腾迅主打产品微众银行一个分期还款服务平台,“不管经营规模還是资质证书,鸡蛋壳和腾迅全是经得住磨练的,不像别的知名品牌要不协作的服务平台非常多,要不协作的服务平台很小非常容易‘爆雷’”。


专业人士表达,长租公寓也是“金融业化”的发展趋势。以便股权融资保持资金链断裂,“租金贷”方式已逐步形成制造行业“标准配置”。


在招股说明书中,青客公寓也表达,企业与11家金融企业协作出示分期付款付款的租房子借款。租赁户能够向合作平台申请办理分期付款租用借款,预付款一定租赁期的房租,并享有相对打折。在租用刚开始时,客户可付款数最多24个月付和审批借款盈利转到青客公寓帐户。由青客公寓向金融企业合作方付款房租贷款分期的一月贷款利息,并出示贷款担保。


除此之外,青客公寓也可以出示附加的个人信用增级服务项目,既以担保金的方式向相关的金融企业出示借款,一般不超出贷款额总金额的5%,以供租赁户还款借款。当租期停止后,企业会融洽一次性偿还未还款的分期付款租用借款。青客公寓层面表达,分期付款房租借款的盈利已协助企业为室内装修新公寓楼的资本支出出示资产。


有关资料显示,截止2019年6月末的前九个月,即便会被扣除保证金,47.3%的青客房客在租期期满前中断租用。而在应用租金贷的租期中,这一信息提高至48.3%。


“租金贷的风险性避开,必须从前端开发和后端开发另外使力。”盘和林强调,一方面,必须创建资金监管体制,确立各类资产的分配,避免项目资金挪为它用;另一方面,提升金融企业对借款人资信评估核查,加强金融企业的贷前调研、贷中核查、贷后管理担当意识。


盘和林还觉得,针对违反规定违反规定的租金贷,有关部门必须进一步增加处罚幅度,必需时能够采用停产整顿、销售市场禁止进入、限定其公司法人及公司股东再度运营相近业务流程等处罚对策。

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